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作者 | 第一财经 孙梦凡
在全国租房市场盘整之际，一线城市却走出不一样的行情。
今年 5 月份，一线城市普通住宅的平均租金，环比上涨 0.16%，已是连续三个月实现环比上涨。同比来看，今年前 5 月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨 0.21%。
北京、上海、深圳三大城市，成为本轮租房市场企稳的"领头羊"。自今年 3 月租赁旺季以来，三城住宅租金持续上涨。一线城市依托优质产业资源与年轻就业人口，租赁基本面正率先企稳。
一线城市走出独立行情
"这套房子挂牌价 2900 元 / 月，业主底价 2600 元，最近刚去谈过。"近日，记者以租房者身份咨询时，位于北京市房山区的一位租赁中介表示。
公开房产平台信息显示，上述房源建筑面积 62 平方米，是某无电梯老小区新挂牌的房源。而就在此前 6 月 2 日，该小区刚成交了一套同面积的房源——挂牌价 2700 元 / 月，实际成交价为 2500 元 / 月。
这意味着，短短一周时间，部分业主对租金的市场预期已有所增强。
一直以来，租房市场普遍呈现非标、定价随行就市的特点，加上房源供给方多为个人业主，不同区域租房人和业主对市场的体感可能大相径庭，关于一线城市"房租涨"和"砍租金"的声音会交织出现。
那么，北京等一线城市的房租到底涨了还是降了？上述房源情况是个例吗？
近日，中指研究院发布数据显示，今年 5 月份，一线城市普通住宅平均租金继续修复，环比上涨 0.16%。从年内累计涨跌幅看，今年 1～5 月，一线城市平均租金结束连续两年调整，转为小幅上涨 0.21%。
记者查询前两月数据发现，一线城市住宅的平均租金，已经连续三个月环比上涨——今年 3 月，一线城市住宅平均租金为 73.21 元 / 平方米 / 月，环比上涨 0.34%；4 月，一线城市住宅平均租金环比上涨 0.26%。
这代表着，一线城市的平均租房成本，已经连续三个月环比回升，前五月同比去年也实现转正。
不过在一线城市内部，情况并不完全相同：北京、上海、深圳是本轮行情的"领头羊"，广州则走势偏弱。
自 3 月租赁旺季启动以来，北京、上海、深圳住宅租金已连续三个月环比上涨，其中上海涨势领跑全国重点城市，4 月、5 月环比涨幅均在 0.5% 以上，位居重点城市首位，广州 5 月住宅租金则环比下降 0.25%。
中指研究院报告显示，北上深等热点城市的租金上涨，主要由就业需求驱动。比如，在北京、深圳的主城区及产业聚集区、人口密集居住区，租金以温和上涨态势为主，行情主要集中在半数左右辖区。5 月，上海二手房市场升温带动业主租赁报价预期抬升，全市各辖区租金环比普遍有所上涨。
该研究院称，近五年以来，住房租赁市场普遍性调整，而一线城市的市场韧性持续显现，租金抗跌能力更强。这主要得益于一线城市人口流动密集、产业支撑稳固，在春节后返工潮与高校毕业季等关键节点，季节性需求拉动作用更强，因此租金回升幅度相对更大、高位持续时间更长。
租房成为"长期生活方式"
除了城市发展、人口产业对租房市场的影响，需求端的变化也至关重要。
过往，在北上深等核心城市租房，更多是年轻人的一种"过渡性选择"，攒钱买房才是"终极目标"。但如今，年轻人关于"租房"还是"买房"的观念正在变化，买房不再是一些人的人生必选项。
《2026 中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，租房正在从"阶段性居住过渡"转向"长期生活方式"，约 80% 的租客接受 5 年至 6 年、甚至更长时间的租房居住，近四成租客表示暂不考虑买房。
同时，租房人群不只是刚步入社会的年轻人，多元化、熟龄化、家庭型租赁等需求正在崛起。
报告显示，2025 年机构化的房源客群中，30 岁以上租客占比首破五成。在居住成员构成上，与伴侣、孩子、父母等家庭成员共同居住的租客占比超 70%，远超个人独居或与同事朋友合租的群体。
以家庭型长租为代表的"改善型租房"崛起，背后折射出在市场不确定性的预期下，部分人群主动摆脱房贷捆绑，通过长期租房、以租养租、卖房租房等方式，实现家庭居住条件的升级。
上述需求端的变化，势必会对租赁市场形成一定支撑，也会影响供给端产品的变化。
《蓝皮书》显示，当前住房租赁市场的供应主体，大多是个人出租，房源质量参差不齐。2024 年全国重点 40 城租赁房源供应中，房龄超过 20 年的房源占比达 39.2%，大量老旧房面临出租难题，全国超 6000 万套潜在用于出租的存量闲置房产，亟待规模化提质改造和高效盘活。
今年以来，多方力量纷纷"下场"，通过新建或存量改造的方式，为市场提供机构化租赁房源。
5 月份，位于北京的首创集团宣布，将长租业务定位为城市发展板块核心战略，明确两年内管理规模达 3 万间、"十五五"期间突破 5 万间的目标，并获得 4 家银行合计 600 亿元长租房专项授信额度。
中指研究院数据显示，2026 年 5 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计开业房源量为 145.7 万间，规模与 4 月持平。其中，地方国企系开业规模保持稳健增长，在 TOP30 中的规模占比提升至 28%。
在"租购并举"的宏观政策引领下，以地方国资为代表的多方力量，正持续加大对租赁市场的投入。据中金预测，到 2035 年前后，我国租房群体将扩容至约 3 亿人。另有东方证券等多家机构预测，到 2030 年左右，全国住房租赁市场整体规模将突破 4 万亿元。
租赁市场迈入调整后半程
一线城市出现回涨苗头、市场需求正在崛起 ..... 但从全国整体来看，租房市场还在调整过程中。
中指研究院数据显示，今年 5 月，50 城住宅平均租金为 33.94 元 / 平方米 / 月，环比跌幅为 0.11%，较 4 月扩大 0.06 个百分点；同比下跌 3.17%，跌幅较 4 月收窄 0.21 个百分点。
在走出"独立行情"的一线城市之外，二线、三四线城市的租房市场延续调整态势。期内，二线城市租金的环比跌幅，较 4 月扩大 0.05 个百分点至 0.27%，三四线代表城市环比跌幅扩大至 0.20%。
从房租涨跌城市数量看，5 月 50 城住宅租金环比呈现 11 涨、39 跌格局。其中，北海环比跌幅最大，为 1.07%；长沙、武汉等 7 个城市环比跌幅在 0.5%～0.8% 之间；8 个城市跌幅在 0.3%～0.5% 之间。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，5 月，住宅租赁市场缺乏季节性效应支撑，市场需求整体热度较低，租金回落符合市场运行规律。不过，当前市场下行空间已明显收窄，一线城市住宅租金率先企稳。
展望后续市场，曹晶晶认为，6 月起，随着全国高校毕业季正式拉开帷幕，租赁市场将步入传统旺季窗口期。在此推动下，短期内国内住宅租赁市场将延续结构性行情。
一方面，核心一二线城市租赁需求高峰将来临，租金有望继续稳步抬升。2026 届高校毕业生规模达 1270 万人，再创历史新高，北上广深以及杭州、成都、天津等强二线城市，凭借完善的产业体系与充足的就业岗位，将成为高校毕业生就业的首要选择，刚性租房需求将集中释放。
与此同时，多数中小城市因为产业承载力不足，对外来年轻人口的吸引力偏弱，毕业季带来的租房增量需求也相对有限，叠加存量租赁房源供给充裕，租金缺乏上涨基础，但调整幅度相较往年或有所收窄。
"综合来看，经历过去连续两年的价格调整，市场下行空间逐步收窄。"曹晶晶认为，叠加需求刚性与保租房租金"定锚"等多重因素，国内租赁市场整体迈入调整后半程，租金波动幅度持续放缓。一线城市依托优质产业资源与持续净流入的年轻就业人口手机股票配资，租赁基本面得以率先企稳。
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